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Calcul
des plus-values immobilières (appartement, villa, résidence principale,
secondaire ou appartement d'investisseur)
Etes-vous
concerné ou exonéré ?
Un nouveau
texte de Loi sur le système des plus values immobilière rentrera en vigueur
le 1 Février 2012.
Sur ce point, si l'on tient compte d'un délai moyen de 3 mois entre la promesse
de vente et l'acte de vente, L’ancien régime (plus favorable) peut encore
s’appliquer aux procédures de cessions engagées à compter du 1er novembre
2011.
Il faut bien entendu que le 31 janvier 2012 au plus tard, la vente
par acte authentique soit réalisée.
Tous les biens immobiliers (en dehors de la résidence principale) sont concernés
(résidence secondaire, bien immobilier locatif…).
Autre modification par rapport à l’ancien régime : L’abattement sur les
plus-values immobilières dont bénéficient les propriétaires en cas de vente
de leur résidence secondaire ou de leur bien immobilier locatif va devenir
progressif.
La durée de détention déterminera donc le pourcentage de l'abattement appliqué
aux plus-values constatées :
• aucun abattement au titre des 5 premières années de détention ;
• abattement de 2% entre la 6ème et la 17ème année de détention ;
• abattement de 4% entre la 17ème et la 24ème année de détention ;
• abattement de 8% au-delà de la 24ème année de détention.
Pour une exonération totale, sur la plus value, une détention de
trente ans deviendra la règle à partir du 1 Février 2012 (à la
différence de 15 ans dans l’ancien régime).
De plus, le taux d’imposition a été légèrement augmenté et passe de 31,3 % à 32,5 %.
Pour avoir
plus d’informations sur l’ancien système encore en application :
Toute
vente d'immeuble est susceptible d'être imposée au titre des plus-values
immobilières s'il existe une différence entre le prix auquel vous le vendez
et le prix auquel vous l'avez acheté.
Bien sûr ce régime des plus-values ne s'applique pas s'il s'agit de votre
résidence principale. Il s'agit donc d'un cas d'exonération.
Critère pour qualifier un bien de résidence principale
:
Il faut que l'appartement ou la villa que vous vendez soit effectivement
au jour de la cession votre résidence principale. Il s'agit d'un appréciation
qui s'analyse en fonction des faits.
Le vendeur doit justifier qu'il s'agit de sa résidence principale, habituelle
et effective au jour de la vente.
Sur ce point, Les " dépendances immédiates et nécessaires " comme les caves,
garages… qui sont vendues en même temps que la résidence principale sont
également exonérées.
Autres cas d'exonération du calcul des plus-values immobilières : Si la
cession du bien immobilier est inférieure à 15 000 euros. En effet, les
plus-values réalisées à l'occasion de cession dont le montant est inférieur
ou égal à 15 000 euros sont totalement exonérées.
En cas d'expropriations (avec une déclaration d'utilité publique), la plus-value
réalisée est exonérée sous une condition : L'indemnité d'expropriation doit
être intégralement employée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition,
la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs
immeubles.
Les biens immobiliers détenus depuis plus de 15 ans sont aussi exonérés
de plus-value.
Comment calculer sa plus-value immobilière :
Le régime
des plus-values a été beaucoup simplifié et il n'est plus nécessaire d'appliquer
le prix d'achat par rapport au coefficient d'érosion monétaire comme s'était
le cas auparavant.
Pour la calculer maintenant, il faut simplement faire la différence entre
le prix de vente du bien et son prix de revient.
L'évaluation du prix de revient se calcule en prenant le
prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition à titre gratuit (donation,
succession) ou à titre onéreux évalués forfaitairement à 7,50% ou sur justificatifs
si on choisit l'option pour les frais réels. On y rajoute alors les travaux
réalisés, estimés forfaitairement à 15% si le bien est cèdé après 5 ans
ou sur présentation des factures de travaux si le bien est vendu avant les
5 ans de l'achat.
Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, des frais
supportés par le vendeur à l'occasion de la cession. Ce sont :
des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par
la législation ;
des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire pour
pouvoir vendre le bien libre d'occupation.
Il n'y a plus d'estimation par expert, de même que le coût des matériaux
ainsi que la main d'oeuvre des travaux réalisés par le propriétaire lui
même ne sont plus pris en compte.
Montant
à payer suite à une plus-value :
Les plus-values sont taxées à 28,10% (16% + 12,10% de contributions sociales
et RSA) après application d'un abattement de 10% par an après la 5ème année
de détention du bien.
Ainsi si revente se fait après moins de 5 ans la taxation se fera sur le
totalité de la plus-value.
Par contre après 5 ans, on pourra compter une décote de la plus-value de
10% par an, ce qui explique l'exonération de l'impôt après 15 ans.
Un abattement de 1.000 euros s'applique à chacune des ventes réalisées dans
la même année.
Toujours pour des raisons d'efficacité et de simplicité, l'impôt sur la
plus-value immobilière est prélevé directement sur le prix de la vente et
c'est le notaire, rédacteur de l'acte de cession, qui prélèvera le montant
de l'impôt sur le prix revenant au vendeur et qui le versera ensuite au
service des impôts lors de la présentation de l'acte à la formalité d'enregistrement.
L'impôt est donc acquitté au moment de la vente.
Avantage de ce nouveau système : le vendeur reçoit un chèque net d'impôt,
ce qui lui permet de connaître immédiatement la somme dont il dispose pour
d’autres investissements.
Mise
en garde pour le calcul :
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition,
les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition
si elle est postérieure.
Ne sont retenus :
Les travaux de reconstruction et d'agrandissement s'entendant de ceux qui
apportent une modification importante du gros oeuvre, qui ont pour effet
d'accroître le volume ou la surface habitable;
Les dépenses d'amélioration ayant pour objet d'apporter à un immeuble, un
équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté sans modifier
la structure de l'immeuble.
Sont notamment retenus : l'installation d'un ascenseur, du chauffage central,
de la climatisation, des travaux d'isolation.
Attention ! Ne sont pas pris en compte dans le prix d'acquisition
:
les dépenses d'entretien et de réparations y compris les grosses réparations;
les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux;
les dépenses de caractère locatif.
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise. Non
seulement, les travaux réalisés par le contribuable ne sont pas admis, mais
même s'ils ont été mis en oeuvre par une entreprise, le coût des matériaux
achetés par le contribuable n'est pas retenu.
Enfin, ces dépenses ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour
la détermination de l'impôt sur le revenu.
PACS
et exonération de plus-value immobilière :
Jusqu'à présent, suite à une séparation et au départ du domicile conjugal,
seuls les propriétaires mariés étaient exonérés de la plus-value immobilière
lors de la revente de leur habitation principale. Cette exonération est
étendue aux partenaires qui rompent un Pacs, à condition que le bien soit
vendu dans l'année qui suit la séparation.
Pour calculer sa plus-value immobilière en ligne, vous pouvez cliquer sur ce lien : Calcul plus-value immobilière